ถ้ามีคนเข้ามาปลูกบ้านบนที่ดินของเรา จะต้องทำอย่างไร

ถ้าที่ดินของเรา จู่ๆ ก็มีใครไม่รู้เข้าปลูกบ้านลงบนที่ดินของเราหน้าตาเฉย เมื่อเรารู้แล้ว เราจะต้องทำอย่างไร จะบอกให้เขารื้อถอนบ้านออกไปทันทีได้หรือไม่
การที่มีใครสักคนเข้าไปปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินของคนอื่นนั้น จะต้องดูก่อนว่าเขามีสิทธิอะไรมารองรับการกระทำนั้นบ้าง ถ้าเป็นการเช่าที่ดินของคนอื่นเพื่อปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยโดยมีสัญญาเช่าถูกต้อง ก็ไม่มีปัญหาอะไร สัญญาเช่าที่ดินมีเงื่อนไขกำหนดไว้อย่างไร ก็ต้องเป็นไปตามนั้น เช่น เช่าที่ดินกันนานกี่เดือนกี่ปี หรือเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วให้บ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันที ก็ต้องเป็นไปตามนั้น
แต่ถ้ามิใช่เป็นการเช่าที่ดินโดยมีสัญญาเช่าต่อกัน การที่มีคนเข้าไปปลูกสร้างบ้านลงบนที่ดินของคนอื่น บ้านหรือโรงเรือนจะเป็นสิทธิของใคร กฎหมายได้คุ้มครองสิทธิของเจ้าของที่ดินไว้ ซึ่งต้องพิจารณาเป็นเรื่องๆ ไป
1. ถ้ามีใครมาสร้างบ้านหรือโรงเรือนลงบนที่ดินของเราโดยสุจริต กฎหมายกำหนดว่า ให้โรงเรือนนั้นตกเป็นของเราแต่เราต้องชดใช้ราคาของที่ดินที่เพียงเท่าที่เพิ่มขึ้น เพราะการมีโรงเรือนขึ้นในที่ดินของเรา (เช่น ที่ดินเปล่าๆ เดิมมีราคา 100,000 บาท แต่พอมีคนเข้ามาสร้างบ้านขึ้นในที่ดิน ทำให้ที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 120,000 บาท นั่นคือต้องใช้ราคาที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้น 20,000 บาท ให้แก่ผู้ปลูกสร้างและเราเอาบ้านไว้ ส่วนคำว่า "ราคาของที่ดินที่เพียงเท่าที่เพิ่มขึ้น" นั้น มิได้หมายความว่าเป็นราคาของตัวบ้านที่สร้างขึ้นนะครับ) แต่ถ้าเราพิสูจน์ได้ว่าเรามิได้ประมาทเลินเล่อปล่อยปละละเลย ให้คนเข้ามาปลูกบ้านบนที่ดินของเรา เราจะบอกปัดไม่ยอมรับเอาบ้านนั้นก็ได้และเรียกร้องให้เขารื้อถอนออกไป และทำให้ที่ดินเหมือนเดิมก็ได้ แต่มีข้อยกเว้นว่าถ้าการรื้อถอนโรงเรือน , การทำให้ที่ดินเป็นเหมือนเดิมนั้นจะต้องเสียค่าใช้จ่ายมากเกินสมควร เราจะเรียกร้องให้คนสร้างซื้อที่ดินของเราทั้งหมดหรือบางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
2. ถ้ามีใครมาสร้างบ้านหรือโรงเรือนในที่ดินของเราโดยไม่สุจริต กฎหมายกำหนดว่า คนปลูกสร้างจะต้องทำให้ที่ดินของเราเป็นตามสภาพเดิมเพื่อส่งคืนให้แก่เรา โดยจะต้องรื้อถอนโรงเรือนออกไปด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง เว้นแต่ เราจะเลือกให้ส่งคืนตามสภาพที่เป็นอยู่คือส่งคืนโดยไม่ต้องรื้อบ้านออกไปด้วย แต่เราจะต้องชดใช้ราคาบ้านนั้นหรือเราจะเลือกใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น เพราะมีบ้านเพิ่มบนที่ดินนั้นก็สุดแท้แต่เราจะเลือกวิธีใด
3.ถ้าเป็นกรณีการสร้างบ้านหรือโรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของเราโดยสุจริต กฎหมายกำหนดว่า คนปลูกสร้างนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เราโดยถือเป็นค่าใช้ที่ดินของเรา และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ถ้าต่อมาโรงเรือนนั้นพังทะลายสูญสิ้นไป เราก็มีสิทธิเรียกร้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นเสียก็ได้
4. ถ้าเป็นกรณีการสร้างบ้านหรือโรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของเราโดยไม่สุจริต กฎหมายกำหนดว่าเรามีสิทธิเรียกร้องให้คนปลูกสร้างรื้อถอนโรงเรือนออกไป และทำให้ที่ดินของเราเป็นสภาพเหมือนเดิม โดยคนปลูกสร้างจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเอง

เรียกดอกเบี้ยเงินกู้เกินที่กฎหมายกำหนดย่อมตกเป็นโมฆะ

สังคมไทยทุกวันนี้มีคนรวยน้อยแต่มีคนจนมากรายได้ไม่พอรายจ่ายจึงจำเป็นต้องมีการกู้ยืมกัน ทุกวันนี้ได้เกิดเป็นธุรกิจเงินกู้ทั้งถูกต้องตามกฎหมายก็มีและที่ผิดกฎหมายก็มาก กฎหมายจึงต้องควบคุมมิให้มีการเอาเปรียบกันเกินไปเช่นการ ควบคุมอัตราดอกเบี้ย เป็นต้น โดยหลักแล้ว มีกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654บัญญัติว่า "ห้ามมิให้เรียกดอกเบี้ยเกินร้อยละสิบห้าต่อปี ถ้าในสัญญากำหนดดอกเบี้ยเกินกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็นร้อยละสิบห้าต่อปี" ดังนั้นการกู้ยืมเงินที่เรียกดอกเบี้ยเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดคือร้อยละ 15 ต่อปี (เว้นแต่ธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่นที่กฎหมายยกเว้นให้เรียกดอกเบี้ยเงินกู้เกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปีได้ตามกฎหมายเฉพาะ) ดอกเบี้ยเกินกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ ผู้ให้กู้จะฟ้องเรียกร้องบังคับมิได้
แต่ในความเป็นจริงโลกมิได้สวยงามดังที่คิด มีการเรียกดอกเบี้ยจากลูกหนี้กันโหดเหลือเกิน เช่น เรียกดอกเบี้ยตามสัญญากู้ยืมร้อยละ 3 ต่อเดือน(นั่นเท่ากับร้อยละ 36 ต่อปีเชียวนะครับ) หรือร้อยละ 5 ต่อเดือน (ร้อยละ 60 ต่อปี) จะเห็นได้ว่าข้อตกลงในเรื่องดอกเบี้ยตกเป็นโมฆะเสียทั้งสิ้น แล้วถ้าผู้ให้กู้จะกลับมาเรียกดอกเบี้ยตามกฎหมายคือไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ได้หรือไม่? คำตอบคือ ไม่ได้ครับ เหตุผลก็ตรงตัวอยู่แล้วครับว่า เมื่อข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยเป็นโมฆะเสียแล้ว ถือว่าไม่มีดอกเบี้ยต่อกัน ก็เท่ากับว่าไม่มีข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยอยู่เลย (แม้กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 654 จะระบุว่าถ้าในสัญญาเรียกดอกเบี้ยเกินร้อยละ 15 ต่อปี ก็ให้ลดลงมาเป็นร้อยละ 15 ต่อปี ก็ตามเพราะข้อตกลงตกเป็นโมฆะเนื่องจากขัดต่อพระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา มาตรา 3)
แต่เจ้าหนี้ไม่ต้องตกใจว่าเงินที่ให้กู้จะสูญเปล่า และลูกหนี้ก็ไม่ต้องไชโยโห่ร้องนะครับ แม้ข้อตกลงเรื่อง ดอกเบี้ยจะตกเป็นโมฆะ ถือว่าไม่มีข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยต่อกัน แต่สัญญากู้ยืมเงินยังสมบูรณ์อยู่ แล้วจะคิดดอกเบี้ยกันได้หรือไม่? อัตราร้อยละเท่าใด? ประเด็นนี้มีกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 บัญญัติว่า " ถ้ามิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรม หรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี" และมาตรา 224 วรรคหนึ่งบัญญัติว่า "หนี้เงินนั้นให้คิดดอกเบี้ยระหว่างผิดนัดร้อยละเจ็ดกึ่งต่อปี" ดังนั้น เมื่อผู้กู้ผิดนัดไม่ชำระเงินต้น ผู้กู้ก็จะต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยให้แก่ผู้ให้กู้อัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัด (ฎีกาที่ 4010/2530, 999/2531 )
กรณีที่ผู้กู้ได้เคยชำระดอกเบี้ยที่เกินกว่าอัตรากฎหมายกำหนดให้แก่ผู้ให้กู้ไปแล้ว เช่น อัตราร้อยละ 3 ต่อเดือน หรือร้อยละ 5 ต่อเดือน เช่นนี้ ผู้กู้จะมีสิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยนั้นคืนจากผู้ให้กู้ได้หรือไม่? หรือผู้กู้จะนำมาหักกับดอกเบี้ยที่ยังค้างอยู่ได้หรือไม่? ซึ่งถ้าทำได้ผู้กู้ก็อาจนำมาหักดอกเบี้ยจากเงินต้นได้ซึ่งอาจเพียงพอที่จะชำระหนี้ กรณีนี้ศาลฎีกาได้เคยมีคำพิพากษาแล้วโดยวินิจฉัยว่า "การที่ผู้กู้ยินยอมชำระดอกเบี้ยเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดแก่ผู้ให้กู้ ถือว่าเป็นการชำระหนี้ตามอำเภอใจ โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระ ผู้กู้จึงไม่มีสิทธิเรียกคืน (กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 407) จึงไม่มีสิทธิที่จะให้นำไปหักดอกเบี้ยตามกฎหมาย หรือ หักจากยอดเงินต้นให้ลดน้อยลงได้ "(ฎีกาที่ 4133/2529 ,999/2531 ,533/2532)

การครอบครองปรปักษ์...เป็นอย่างไร

คำว่า "การครอบครองปรปักษ์" หมายถึง การที่มีคนอื่นเข้ามาแย่งการครอบครองสิทธิในทรัพย์สินของเรา กฎหมายแพ่งได้เขียนเรื่องนี้ไว้ ความว่า "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"
จะเห็นได้ว่ากฎหมายได้วางหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ไว้ 6 ประการคือ
1.การครอบครองมีการเข้ายึดถือเอาทรัพย์สิน
2.ทรัพย์สินของคนอื่น คือทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ กรณีที่ดินต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดหรือตราจองเท่านั้น
3.โดยสงบ เป็นการเข้าไปครอบครองโดยไม่มีการใช้กำลังบังคับ ไม่มีใครมาขับไล่ ฟ้องร้อง
4.โดยเปิดเผย พูดง่ายๆประสาชาวบ้านก็คือ หน้าตาเฉย
5.ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ข้อนี้เป็นสิ่งสำคัญ คนที่เข้าไปครอบครองต้องมีเจตนาเอาทรัพย์สินนั้นเป็นของตนเป็นการครอบครองเพื่อตนเอง มิใช่เป็นการเข้าไปครอบครองแทนเจ้าของ
6.ถ้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน ฯลฯ ต้องติดต่อกันสิบปี แต่ถ้าครอบครองสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้) ต้องติดต่อกันห้าปี การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองติดต่อกันตลอดมาตามที่กฎมายกำหนด
ทีนี้ ถ้าเป็นกรณีเข้าไปครอบครองทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ของคนอื่น เช่น ที่ดินที่เรียกกันว่า "ที่ดินมือเปล่า" หลักฐานที่เจ้าของที่ดินมีอยู่ ถือว่ามี "สิทธิครอบครอง" เท่านั้น ไม่ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ ได้แก่ น.ส.3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) , น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศ) , น.ส.2 หรือใบจอง (หนังสือที่รัฐอนุญาตให้ครอบครองที่ดินชั่วคราว) , น.ส.5หรือใบไต่สวน (หนังสือที่ทำขึ้นเพื่อการจะออกโฉนดที่ดิน) , ใบนำ (หนังสือที่ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินเพื่อนำเจ้าพนักงานรังวัดที่ดิน) , ส.ค.1 (หนังสือแจ้งการครอบครอง) , ที่ดินที่มีสิทธิครอบครองแล้ว แต่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิใดๆ เลย ที่ดินทั้ง 7 ลักษณะ ที่กล่าวมานี้ ถ้าถูกแย่งการครอบครอง จะไม่สามารถใช้กำหนดอายุความสิบปีเหมือนกับกรณีที่ดินที่เจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธินะครับ ต้องถือตามที่กฎหมายเขียนไว้ว่า "ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ฯลฯ และ การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง"
ดังนั้น ท่านใดที่มีที่ดินมากมายหลายแห่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเป็นที่ดินมือเปล่าแล้วละก้อ ต้องหมั่นตรวจสอบดูแลกันทุกปีนะครับ เพราะที่ดินมือเปล่าถ้ามีคนอื่นเข้ามาครอบครองเพียง 1 ปี ก็ได้สิทธิครอบครองไปเสียแล้ว ท่านจะฟ้องศาลเพื่อเรียกคืนก็ไม่ทันการ ขาดอายุความเสียอีก เนื่องจากที่ดินมือเปล่าต้องฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง มิใช่นับแต่เวลาที่เจ้าของที่ดินทราบนะครับ

ความผิดเกี่ยวกับบัตรอิเล็กทรอนิกส์

ในโลกยุคโลกาภิวัฒน์ มนุษย์ได้คิดค้นนวัตรกรรมใหม่ๆ ขึ้นมากมาย เพื่ออำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวัน แม้แต่ "เงินตรา" ซึ่งนับถือกันว่าเป็นพระเจ้า ก็ยังมีการเปลี่ยนรูปลักษณ์จากกระดาษธนบัตรกลายมาเป็นการ์ดแข็งๆเพียงใบเดียวแต่ทรงคุณค่ามหาศาล ภาษาทางการเรียกว่า "บัตรอิเล็กทรอนิกส์" ที่ชาวบ้านเรียกว่าบัตรเครดิต ,บัตรเอทีเอ็ม ที่เราทุกคนรู้จักคุ้นเคยและกลัดกลุ้มกับมันอยู่ทุกวันนี้
บัตรอิเล็กทรอนิกส์ เป็นสิ่งใหม่ในสังคมที่เกิดขึ้นมานานหลายปี แต่กฎหมายอาญายังมิได้มีการบัญญัติคำจำกัดความและลักษณะของความผิดให้ครอบคลุมชัดเจน ดังนั้นจึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมบทนิยามและความผิดในกฎหมายอาญา และให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 23 ตุลาคม 2547 เป็นต้นไป
"บัตรอิเล็กทรอนิกส์" หมายความว่า เอกสารหรือวัตถุไม่ว่าจะมีรูปร่างใดที่ออกให้ผู้มีสิทธิใช้ จะระบุชื่อหรือไม่ก็ตาม โดยบันทึกข้อมูลด้วยวิธีการทางอิเล็กตรอน ไฟฟ้า คลื่นแม่เหล็กไฟฟ้า หรือวิธีอื่นใด รวมถึงการใช้วิธีการทางแสงหรือทางแม่เหล็กให้เกิดข้อความตัวอักษร ตัวเลข รหัส หมายเลขบัตรทั้งที่สามารถมองเห็นหรือมองไม่เห็นด้วยตาเปล่า และข้อมูล รหัส หมายเลขบัญชี หมายเลขชุดทางอิเล็คทรอนิกส์หรือเครื่องมือทางตัวเลขโดยมิได้ออกเอกสารให้
ในส่วนของความผิดเกี่ยวกับบัตรอิเล็คทรอนิกส์ กฎหมายเขียนการกระทำที่เป็นความผิดไว้ว่า
· ผู้ใดทำบัตรอิเล็คทรอนิกส์ปลอมขึ้นทั้งฉบับหรือส่วนใดส่วนหนึ่ง เติมหรือตัดทอนข้อความ หรือแก้ไข ในบัตรที่แท้จริงอันน่าจะเกิดความเสียหายต่อผู้อื่น เพื่อให้คนอื่นหลงเชื่อว่าเป็นบัตรอิเล็คทรอนิกส์ที่แท้จริง ผิดฐานปลอมบัตรอิเล็คทรอนิกส์ ต้องจำคุกตั้งแต่ 1 ปีถึง 5 ปี และปรับตั้งแต่ 20,000 บาท - 100,000 บาท
· ผู้ใดใช้หรือมีไว้เพื่อใช้บัตรอิเล็คทรอนิกส์โดยรู้ว่าเป็นของที่ปลอมขึ้นมา ต้องจำคุกตั้งแต่ 1 ปีถึง 7 ปี หรือปรับ 20,000 บาท -140,000 บาท
· ผู้ใดใช้บัตรอิเล็คทรอนิกส์ของผู้อื่นโดยมิชอบและน่าจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่น จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท
· ผู้ใดทำหรือมีเครื่องมือหรือวัตถุสำหรับปลอมหรือแปลง หรือสำหรับให้ได้ข้อมูลในการปลอมแปลง ต้องจำคุกตั้งแต่ 1 ปีถึง 5 ปี และปรับตั้งแต่ 20,000 บาท - 100,000 บาท

วิธีคำนวณการเสียภาษีโรงเรือน กรณีผู้เช่าเป็นผู้เสียคำนวณอย่างไร

ตามกฏหมายผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือน แต่ถ้าเราผลักภาระให้ผู้เช่าจ่าย เงินภาษีโรงเรือนที่จ่ายจะถือเป็นรายได้ค่าเช่าด้วย ดังนั้นภาษีโรงเรือนจะมากขึ้นประมาณ 14.29%ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าบ้านทั้งปี 1,000,000 บาทผู้ให้เช่าเป็นผู้จ่ายจะต้องเสียภาษีโรงเรือน 125,000 บาทแต่ถ้าผู้เช่าเป็นผู้จ่าย เงิน 125,000 จะถือว่าเป็นค่าเช่าด้วย ดังนั้นต้องเสียภาษีเพิ่มอีก 12.5 % ของ 125,000 บาท เป็นเงิน 15,625 บาท และเงิน 15,625นี้ เป็นเงินค่าเช่าด้วย ต้องเสียภาษีอีก คิดไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะเหลือศูนย์สรุปใช้สูตรที่เขตให้มาง่ายที่สุดแล้วครับ

ต่อใบอนุญาตโรงแรม

การพิจารณาต่ออายุใบอนุญาต ต้องตรวจสอบสภาพของโรงแรมก่อนเพื่อประกอบการพิจารณา กรณีโรงแรมมีการเพิ่มหรือลดจำนวนห้องพัก ก็ต้องตรวจสอบสภาพของโรงแรมว่าห้องพักที่เพิ่มหรือลดนั้น มีผลกระทบถึงโครงสร้างของโรงแรมหรือไม่ หากมีผลกระทบนายทะเบียนสามารถไม่อนุญาตให้ต่ออายุใบอนุญาตได้ ดังนั้น การพิจารณาต่ออายุใบอนุญาตจึงต้องพิจารณาประกอบกับการเพิ่มหรือลดจำนวนห้องพักไปในคราวเดียว

ลดของรางวัลในการชิงโชค

การจัดให้มีการแถมพกหรือรางวัลด้วยการเสี่ยงโชคโดยวิธีใดๆ ในการประกอบกิจการค้าหรืออาชีพตามมาตรา 8 แห่ง พ.ร.บ. การพนันฯ กำหนดโทษไว้ในมาตรา 14 เฉพาะกรณีจัดให้มีการเล่นโดยไม่ได้รับอนุญาตเท่านั้น ดังนั้น เมื่อขออนุญาตแล้วโดยมีรางวัล 10 รายการ แต่ลดของรางวัลเหลือ 2 รางวัล หากได้มีการโฆษณาหรือชักชวนให้มีผู้เข้าเล่นก็อาจเข้าข่ายความผิดฐานฉ้อโกงตามประมวลกฎหมายอาญา และอาจมีความผิดตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภคได้ เนื่องจากรายละเอียดคำถามขาดข้อเท็จจริงและเหตุผลประกอบการพิจารณาอนุญาตลดของรางวัล จึงไม่สามารถพิจารณาได้